Comment estimer le financement de votre projet immobilier ?
Avant de contacter une banque, il est essentiel de connaître votre budget global : combien vous allez réellement dépenser, combien vous devrez emprunter, et si vos revenus sont suffisants. Ce simulateur reprend les trois étapes clés d'un projet immobilier.
Étape 1 : Prix du bien et frais de notaire
Le coût d'achat réel d'un bien ne se limite pas à son prix affiché. Il faut y ajouter les frais de notaire, qui représentent environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Ces frais comprennent les droits de mutation (taxes), les émoluments du notaire et les frais annexes. Ils sont rarement financés par la banque et doivent être couverts par votre apport.
Étape 2 : Calcul du montant à emprunter
Le montant à emprunter correspond au prix du bien, auquel on ajoute les frais de notaire, puis on soustrait votre apport personnel. Plus votre apport est élevé, moins vous empruntez, et plus vos mensualités seront faibles. Les banques demandent généralement un apport minimum de 10 % du prix du bien pour couvrir au moins les frais de notaire.
Étape 3 : Mensualités et coût total du crédit
Ce simulateur applique un TAEG de 3,4 % (taux moyen indicatif en 2024-2025 pour un prêt sur 20 ans). La mensualité est calculée selon la formule d'un prêt à taux fixe. Le coût total des intérêts correspond à la différence entre ce que vous remboursez au total et le capital emprunté. Pour une simulation personnalisée avec votre taux d'assurance et le tableau d'amortissement complet, utilisez notre simulateur de prêt détaillé.
Quel apport personnel est recommandé ?
Un apport de 10 % minimum est généralement exigé pour couvrir les frais de notaire. Au-delà, chaque euro d'apport supplémentaire réduit mécaniquement le montant emprunté et donc le coût total des intérêts. Un apport de 20 à 30 % vous permettra d'obtenir de meilleures conditions de taux auprès des banques et de réduire la durée du prêt.
Qu'est-ce que le taux d'endettement de 33 % ?
Le taux d'endettement est le rapport entre vos charges mensuelles de crédit et vos revenus nets. Le seuil recommandé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) est de 35 % depuis 2022 (contre 33 % auparavant), mais beaucoup de banques restent prudentes autour de 33 %. Si votre mensualité dépasse ce seuil, la banque risque de refuser votre dossier ou de vous demander un apport plus important.
Prix immobiliers selon les communes
Le montant à financer dépend fortement de la localisation du bien. Les prix au m² varient du simple au triple entre une grande métropole et une ville moyenne. Consultez les fiches de nos 36 700 communes pour connaître les prix pratiqués dans chaque territoire avant d'estimer votre budget.
Points clés à retenir
- Prévoyez 7 à 8 % de frais de notaire dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf.
- Un apport de 10 % minimum est généralement exigé par les banques.
- Le taux d'endettement ne doit pas dépasser 33 à 35 % de vos revenus nets.
- Plus la durée est longue, plus la mensualité est faible… mais plus le coût total augmente.
- Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) peut réduire le montant à emprunter si vous êtes primo-accédant.